Av. Musa Tuğa

musatuga@gmail.com

Kiraya Veren ile Kiracının Borçları Nelerdir?

Kıymetli okuyucularım, bu haftaki yazımda hayatımızda önemli bir yer tutan kira ilişkisi ile kiraya veren ve kiracının borçlarının neler olduğu konularında size bilgi vermeye çalışacağım.

Kira sözleşmeleri iki tarafı borç altına sokan bir sözleşme türü olup uygulamada da sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Yazımızda daha çok kiraya veren ile kiracının borçları ve yükümlülüklerinin neler olduğuna değineceğim. Kiracının asli edim yükümlülükleri ve yan edim yükümlülükleri olmak üzere iki tür sorumluluğu bulunmaktadır. Bu yükümlülüklere uyulmaması halinde kira sözleşmesinin kiraya verence haklı sebeple sona erdirilmesi mümkündür. Kiraya veren ile kiracı arasında çıkan uyuşmazlıkların temelinde kiracının asli edim yükümlülüğü olan kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya hiç ödenmemesidir. Taraflar kira sözleşmesinde ödemelerin ne şekilde yapılması gerektiğini ve bu ödemeler yapılmadığı takdirde ne gibi yaptırımlara maruz kalınacağını belirtebilirler. Şu hususa da vurgu yapmakta yarar vardır: Türk Borçlar Kanununda geçerli olan sözleşme serbestisi ilkesi gereği kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu olmayıp taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi imzalanmadan sözlü olarak kira ilişkisi kurulabilir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 12.maddesinde sözleşmelerin geçerliliğinin, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı olmadığı açıkça belirtilmiştir. Bu halde kanuni istisnalar haricinde, taraflar sözleşmeyi istedikleri şekilde yapabilirler. Şimdi, kira ilişkisi ile kiraya veren ve kiracının yükümlülüklerinin neler olduğu hususlarına mevzuat hükümleri çerçevesinde cevap vermeye çalışacağım.

Kira ilişkisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre;

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kiraya verenin borçları;

Kiraya verenin asıl borcu kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcudur. Mevzuatımız kiracıyı koruyan hükümlere yer vermiştir. Kiraya verenin asıl borcu niteliğindeki yükümlülüklerin konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini yine diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamayacağını belirtmiştir.

Kiraya verenin ikinci borcu ise kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren tarafından ödenmesidir.

Kiraya veren üçüncü borcu olan ve uygulamada yan giderlere katlanma borcu olarak tabir edilen kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

Kiracının borçları;

Kiracının asli borcu kararlaştırılan kira bedelinin ödenmesidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracının ikinci borcunu ise kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermektir. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının bir diğer borcu da kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemektir.

Yine kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Hem kiraya veren, hem de kiracı için geçerli olan özel durumlar;

Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara tarafların başvurabilecekleri yollara da değinelim.

İlk yol İcra İflas Kanunu 269. maddesine göre kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılabilir. İkinci yol kiraya veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira bedelini ve yan giderlerini ödemeyen kiracıya noter vasıtasıyla ihtar çekebilir ve borcun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

Son olarak kira sözleşmesine dayanan her türlü davalar ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Huzurlu bir hafta geçirmeniz dileğimle.